Pistes de solutions pour résoudre la crise du logement

La crise du logement s'exprime par la difficulté qu'un très grand nombre de personnes et de familles ne trouvent pas de logements abordables et adéquats. Or, même si le prix des maisons a augmenté, ce sont les locataires qui subissent le plus cette crise.

Selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) , les loyers ont augmenté de 4,2 % dans la région métropolitaine de Montréal en 2020, et de 3,7 % dans l’ensemble du Québec. En comparaison, l’indice des prix à la consommation, calculée par Statistique Canada , n’a augmenté que 0,7 %. En plus de la forte croissance des loyers, plusieurs locataires sont victimes de « rénovictions » (éviction par le propriétaire pour rénovations) ou de reprise de logement.

Sur les rénovictions , Nick Revington , professeur de logement et dynamiques urbaines à l'Institut national de la recherche scientifique (INRS), estime qu'il faut encadrer plus étroitement cette pratique , souvent "frauduleuse". Par exemple, une ville de la région de Vancouver oblige le propriétaire à fournir une habitation alternative pendant la durée des travaux et à garantir le droit de retour dans le logement sans augmentation du loyer. Le propriétaire contrevenant risque de perdre sa licence commerciale. Dans cette ville, les rénovictions sont passés de 333 de 2016 à 2018 à zéro depuis 2019 .

Malgré plusieurs pistes envisagées, Nick Revington fait le constat que le marché privé n’a jamais été capable de fournir des logements à la fois abordables et en bon état pour des ménages à faible revenu.

Seule la construction accélérée de nouveaux logements sociaux peut faire face à la situation, ce qui implique un investissement soutenu des deux paliers de gouvernement.

Il faudrait également prévoir un système plus strict de contrôle du prix des loyers , surtout au départ d’un locataire et à l’arrivée d’un autre. Ce contrôle ciblerait surtout les évictions ayant pour objectif de hausser dramatiquement le loyer.

Toutes les mesures visant à encadrer les logements locatifs devront être complétées par des mesures sur l’accès à la propriété .

En complément sur Passerelles :

• Vers un développement rapide des logements sociaux?
• 151M$ pour l'habitation abordable
• Les Unités d'habitation accessoires (UHA), un avenir au Québec?
• Repenser l'urbanisme en Allemagne

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Jerry Espada 3 septembre 2021 à 10:56

Le projet Cooplicot (France) https://colibris-wiki.org/cooplicot/?Plaquetteinvestisseurs , au coeur d'un écohameau, est une coopérative d'investisseurs citoyens permettant d'auto-porter des logements sociaux. Il s'agit d'un nouveau projet d'habitat participatif. Une façon d"être à la fois bailleur et locataire de son logement.
https://www.tpbm-presse.com/-cooplicot-une-cooperative-d-investisseurs-c...

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Jerry Espada 1 septembre 2021 à 10:57

Le bail réel solidaire a été lancé en avril dernier à Paris.
La Foncière de la Ville de Paris (FDVP) est un organisme de foncier solidaire (OFS) permettant de développer l’accession sociale à la propriété dans Paris et ainsi lutter contre la logique spéculative des marchés immobiliers.
https://fonciere-ville-paris.fr/

Créée à l’initiative de la Ville de Paris et agréée par l’État, la FDVP permet, au fur et à mesure des différents projets, de construire des logements à prix maîtrisés dans la durée pour assurer le maintien de la mixité sociale à Paris.

Deux outils pour y arriver :
- un organisme sans but lucratif (la FDVP dans ce cas) acquiert et gère des terrains, bâtis ou non, constituant ainsi un parc pérenne d’accession à la propriété des ménages de classes moyennes.
- Le bail réel solidaire (BRS) qui dissocie le terrain des murs : le terrain reste propriété de la FDVP, tandis que les murs sont vendus à des familles.

Les ménages payent une redevance (location du terrain) à la FDVP, ainsi que les charges d’entretien et les taxes locales comme dans toutes les copropriétés. Lors de la revente, la plus-value est limitée (sous contrôle de la FDVP).

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Vanessa Sorin 1 septembre 2021 à 12:04

Marie-Anne Marchand

Intéressant et inspirant le rôle de cet OBNL Foncier Solidaire Ville de Paris !

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Pierre-Alain Cotnoir 27 août 2021 à 10:27

Le modèle des coopératives d'habitation locatives crée des "communs", c'est-à-dire des propriétés collectives gérées par les résidents de celles-ci. Ce modèle s'adresse particulièrement aux gens insuffisamment "riches" pour pouvoir accéder à la propriété individuelle, mais suffisamment "riches" pour ne pas avoir accès aux HLM. Bref ceux qui tombent entre les deux cracs et ils sont particulièrement nombreux à Montréal où les prix des logements sont rendus indécents... Aussi, je suis plutôt critique vis-à-vis de la formule dite de "Coop de propriétaires", car elle ne peut intéresser que ceux disposant de suffisamment de revenus leur permettant déjà d'acheter un logement (souvent sous la forme d'un condo) et non pas les locataires plus dépourvus se trouvant sempiternellement pris au piège de devoir dépendre de la bonne volonté de propriétaires souvent plus intéressés par le gain que par leur prochain. Qui plus est, plusieurs aspects de ce modèle ont suscité des interrogations demeurées toujours sans réponses satisfaisantes. Je vous invite à consulter le texte ci-joint pour en savoir plus.

les_cooperatives_usufruitieres.pdf

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Jean-François Allaire 27 août 2021 à 8:19

La Fédération des Coopératives d'habitation de l'Estrie développe un modèle de Coop de propriétaires avec un verrou notarié sur la spéculation. Une structure qui fait que les propriétaires ont une marge de manœuvre, mais ne peuvent pas tout faire. Inspirant avec deux projets déjà construits et un 3e en construction en estrie.

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Jerry Espada 26 août 2021 à 14:30

"Foncier solidaire Brome-Missisiquoi" tente de développer un modèle qui permettrait d’offrir des habitations à la fois abordables, écologiques et de qualité pour les jeunes familles, les ménages à revenu faible et modeste, et les acheteurs d’une première propriété.
https://journalstarmand.com/foncier-solidaire-brome-missisquoi/

Sans inventer la roue, les fondateurs s'inspirent notamment des fiducies foncières d'utilité sociale, des obligations communautaires, de l'emphytéose (non, non ce n'est pas une maladie! C'est un bail longue durée) et une gouvernance tripartite (résidents, citoyens et institutions).

La plateforme a été lancée : https://www.fonciersolidaire.org/

Des modèles alternatifs d’habitation, qui repensent la propriété avec des paramètres non spéculatifs, voient de plus en plus le jour dans Brome-Missisquoi. Nidazo et l’écohameau autogéré du Collectif Espaces de Frelighsburg en sont des exemples.

En complément sur Passerelles :

- Les fiducies d'utilité sociale (guide) : https://www.passerelles.quebec/publication/2021/les-fiducies-dutilite-so...

- Une coop d'habitation innovante : https://www.passerelles.quebec/publication/2021/une-coop-dhabitation-inn...

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Jerry Espada 18 août 2021 à 10:16

Dans le quartier Overbrook, à Ottawa, un projet pilote propose de rénover des logements abordables sans en déplacer les locataires, tout en réduisant la consommation énergétique et le coût du loyer.
https://ici.radio-canada.ca/nouvelle/1815497/renovation-logements-aborda...

Le coût du projet est évalué à un million de dollars afin de financer un nouveau toit, de nouvelles fenêtres, des panneaux extérieurs préfabriqués et une série de panneaux solaires pour augmenter l'efficacité énergétique et réduire l'empreinte carbone du bâtiment.

Dans certains cas, pas besoin de démolir un vieux bâtiment, il faut juste moderniser la façon dont le bâtiment consomme l’énergie.

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Jerry Espada 12 juillet 2021 à 11:13

L’OCDE a diffusé un rapport mettant de l'avant des approches gagnantes, recensées dans les pays membres lors des trente dernières années.
https://www.oecd-ilibrary.org/sites/78520651-fr/1/2/2/index.html?itemId=...

Sur ce rapport de l'OCDE, Roxane Léouzon signe l'article "Résoudre la crise du logement" (Le Devoir).
https://www.ledevoir.com/societe/612477/location-resoudre-la-crise-du-lo...

Le logement social est l’une des mesures les plus encouragées par l’OCDE. Helsinki a investi dans la construction de logement social, si bien qu’environ la moitié des logements en location dans la capitale finlandaise se trouvent dans cette catégorie. Les loyers de ces logements, dont beaucoup sont la propriété de la Ville, sont, eux, contrôlés. Et ils sont beaucoup moins chers que ceux laissés au libre marché.

Il n’y a pas de solution unique. C’est une combinaison de solutions qui touchent à la fois l’offre et la demande, et qui doivent être adaptées au contexte local et régional mentionne François Des Rosiers, professeur au Département de finance, assurance et immobilier de l’Université Laval.

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Jerry Espada 14 juin 2021 à 9:37

Face à la pénurie de logement, un front commun, avec notamment le Chantier de l’économie sociale et le regroupement des coops d’habitation, réclame une rencontre avec la ministre responsable de l’Habitation.
https://www.lapresse.ca/actualites/politique/2021-06-09/penurie-de-logem...

Il recommande le développement de coopératives de propriétaires, de parcs de logements gérés par des organismes sans but lucratif d’habitation, de fiducies d’utilité sociale, ou encore de résidences pour personnes âgées collectives.

De plus, il demande l’adoption d’une politique nationale d'inclusions de logements abordables à perpétuité.

Le lettre envoyée à la ministre : https://rqoh.com/logement-social-des-groupes-sadressent-a-la-ministre/

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Jerry Espada 10 juin 2021 à 8:34

Sur les augmentations trop importantes du prix du loyer entre deux locataires, la solution proposée par le Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ) - voir commentaire précédent du 28 mai - était de mettre en place un registre des loyers.

Ce registre a été lancé hier!

Les locataires québécois peuvent à présent être informés du coût du loyer payé par leurs prédécesseurs.
https://www.lesoleil.com/affaires/le-registre-des-loyers-citoyen-un-nouv...

C'est l'OBNL La Base qui a mis en ligne cet outil. https://registredesloyers.quebec/

Par cette solution gratuite et anonyme, La Base veut «freiner la flambée des prix des loyers et faire respecter les hausses maximales prévues par le Tribunal administratif du logement (...). À Montréal, le coût moyen des loyers a bondi à 1198 $ en 2020, alors qu’il se situait plutôt à 910 $ en 2019, une hausse de 30 % en un an».

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Jerry Espada 3 juin 2021 à 8:50

Paul Morin (Université de Sherbrooke) était au micro de Radio Canada (audio) pour analyser la crise du logement et le manque de logements abordables.
https://ici.radio-canada.ca/ohdio/premiere/emissions/vivement-le-retour/...

Alors que dans certains pays européens le taux de logements sociaux est de 25-30%, il est de 8-10% au Québec (pour l'ensemble HLM, Coop, OBNL). De plus, il y a 3 niveaux de compétences : fédéral-provincial et municipal ce qui complexifie le développement de logements abordables.

Cependant, les municipalités ont à présent un pouvoir renforcé en matière d'habitation et pourraient implanter de véritables politiques comme l'ont fait Gatineau, Longueuil et Trois-Rivières.

L'adoption du projet de Loi 67 (2021) permet notamment aux Offices d'habitation (qui gèrent les HLM) d'acquérir et de rénover des immeubles, si bien qu'on peut dépasser la logique de construction qui oblige d'avoir un terrain...

Ce projet de Loi permet aux municipalités d'obliger tout promoteur immobilier à offrir des logements abordables, soit - en réservant une partie de ses logements neufs; - en cédant une partie de ses immeubles à la Ville; ou en donnant un montant d'argent à la Ville.

Au-delà du cadre permettant la création de logements, il est tout aussi important d'implanter un système d'accompagnement des personnes vivant avec des troubles de santé mentale afin que ces personnes puissent non seulement avoir accès à un logement, mais aussi leur donner les capacités d'y rester.

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Jerry Espada 28 mai 2021 à 11:32

"Comment limiter les rénovictions?"
https://www.lapresse.ca/affaires/2021-05-25/immobilier/comment-limiter-l...

Martin Gallié, vice-doyen aux études à la faculté de science politique et de droit de l’UQAM, estime que l'État doit mettre en place un véritable service public de contrôle par des inspections et des sanctions, mais surtout en assurant un suivi automatique avec le tribunal.

De son côté, le Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ) exhorte les pouvoirs publics à obliger les propriétaires à rénover leurs logements insalubres sans augmenter les loyers plus que ne le prévoit la réglementation. Le regroupement demande l’instauration d’un registre des loyers pour s’assurer que le propriétaire ne profite pas d’un logement vacant pour remettre le loyer à la valeur marchande. Le gouvernement a rejeté l’idée en raison de son coût, estimé à 5,7 millions.

Pour contourner l'impasse, Québec pourrait subventionner les rénovations des propriétaires à la condition que ceux-ci renoncent à hausser les loyers subséquemment, avancent les professeurs Ouazad et Gallié. Le RCLALQ n’est pas contre.

La ministre de l’Habitation, Andrée Laforest, ne dit pas non. « Nous travaillons présentement sur des avenues avec notre ministère afin d’encourager les propriétaires à investir et entretenir leurs bâtiments, a écrit son cabinet dans un courriel. Nous avons bonifié nos programmes de rénovation, comme RénoRégion et Rénovation Québec, lors du dernier budget. »

Autre piste de solution suggérée par la RCLALQ de même que par les professeurs Ouazad et Gallié : la construction de logements sociaux avec l’argent du gouvernement.

Quant au délai trop long (40 ans) de recouvrement (retour sur investissement) évoqué par les propriétaires à cause de la grille de fixation des loyers, l'IRIS a démontré que l’investissement immobilier locatif a procuré un rendement annuel de 24 % sur une période de 15 ans, entre 2005 et 2020; et que le rendement après impôts des travaux est de l’ordre de 4,4 % à 5,8 %. Pas de quoi faire pleurer personne.

https://theconversation.com/voici-des-pistes-de-solutions-pour-resoudre-la-crise-du-logement-159402